Si vas a comprar un departamento o una casa con crédito, el banco va a pedir un avalúo, y ese número pesa en tu operación. Este artículo explica quién lo hace, cómo se calcula y qué revisar como comprador, con lo que comenta el valuador Benjamín Tamez en el episodio 27 del podcast y con el texto de la ley. No es asesoría financiera ni legal. Revisado el 31 de octubre de 2026.
¿Qué es un avalúo y por qué lo pide el banco?
Un avalúo es el valor de la vivienda que el banco toma como garantía de tu crédito hipotecario. No lo hace cualquiera: la ley pide que lo firme un perito valuador autorizado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), con una autorización que se renueva cada tres años. Sin ese avalúo, el banco no está obligado a darte el crédito.
- Dato verificado: el artículo 7 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (Cámara de Diputados, última reforma DOF 10-01-2014) establece que los avalúos de vivienda con crédito garantizado «deberán realizarse por peritos valuadores autorizados» por la SHF, y que esa autorización «se renovará cada 3 años».
- Dato verificado: la misma ley define al valuador profesional como quien tiene cédula de posgrado en valuación de la SEP y autorización de la SHF.
- Lo que explica el invitado: los valuadores trabajan dentro de una unidad de valuación que certifica el avalúo; la información llega a la SHF y el avalúo se timbra, con un XML y un PDF, «como una especie de factura».
Revisa las opciones de crédito para comprar vivienda y el artículo sobre crédito hipotecario para comprar departamento en Monterrey.
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¿Puedes elegir al valuador de tu crédito?
Sí. La ley te da el derecho de escoger al perito valuador de entre el listado que te presente el banco. Pedir la lista y preguntar por el costo y el tiempo de entrega es parte normal del trámite, no un favor.
El artículo 6 de la misma ley agrega otro punto útil: la oferta vinculante del banco lo obliga por 20 días naturales y, si el avalúo sale distinto del valor que declaraste, la entidad «procurará mantener la tasa de interés ofrecida». Es un resumen informativo; confirma las condiciones de tu oferta con el banco y con tu notario.
¿Cómo calcula el valuador cuánto vale una vivienda?
Sobre todo, comparándola con ventas recientes de viviendas parecidas. El invitado explica que existe también el enfoque de costos (cuánto costó construir, menos depreciación), pero que en la zona metropolitana la gran mayoría de los avalúos se concluyen por comparación de mercado.
“el 90% de los avalúos… en Monterrey, en su zona metropolitana, se concluyen bajo el enfoque comparativo de mercado.”
Benjamín Tamez · Ver ese momento en el episodio
Comparar no es sacar un promedio de la colonia. El invitado lo describe como buscar «manzanas que se parezcan»: viviendas de los últimos seis meses, con edad, terreno y construcción similares y en colonias del mismo nivel, aunque estén más lejos.
| Factor | Cuánto pesa, de acuerdo con el invitado |
|---|---|
| Ubicación y nivel de la colonia | Mucho |
| Metros de construcción y de terreno | Mucho |
| Antigüedad | Mucho; el mantenimiento alarga la vida útil |
| Acabados de lujo | Poco |
En una casa, el terreno pesa mucho; lo explicamos en cuánto vale un terreno en Monterrey.
¿Los acabados y las mejoras suben el avalúo?
Menos de lo que la gente espera. El invitado distingue entre lo que te costó y lo que vale: un piso de mármol o maderas exóticas no se pagan completos si la colonia tiene un precio máximo que el mercado acepta. Lo que sí ayuda es el mantenimiento, porque extiende la vida útil de la vivienda.
“ahí es la diferencia entre costo y valor.”
Benjamín Tamez · Ver ese momento en el episodio
Para quien compra, la lección es doble: no pagues de más por acabados esperando que el banco los reconozca, y pregunta por el mantenimiento real del edificio o de la casa.
¿Vale más un departamento en un piso alto?
Al inicio de la venta, sí suele costar más; con el tiempo, el valor tiende a emparejarse. El invitado explica que los primeros pisos se venden primero y más baratos, y que los de arriba se venden después con precios ya ajustados. Al final, hay quien prefiere abajo y quien prefiere arriba.
En la conversación uno de los conductores menciona diferencias de unos 50,000 pesos por piso. Como ejemplo matemático: del piso 10 al piso 30 son 20 pisos, y 20 × 50,000 = 1,000,000 de pesos más.
“la valuación no es de reglas, es de principios.”
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¿Qué pasa si el avalúo sale por debajo del precio de una preventa?
Puede pasar. El invitado comenta que cuando los desarrolladores suben precios muy rápido, las metodologías de valuación frenan esa aceleración: un avalúo reciente puede quedar debajo del precio de la lista vigente. El valuador no fija el precio; interpreta lo que el mercado ya pagó.
“el valuador no pone el valor… Lo pone el mercado”
Benjamín Tamez · Ver ese momento en el episodio
Antes de apartar, pregunta al banco sobre qué valor calcula el monto del crédito y qué pasa con la diferencia si el avalúo sale más bajo. Revisa también la guía de crédito bancario y la checklist de preventa segura.
¿Cuánto cuesta un avalúo y qué revisar antes?
En la conversación se menciona como referencia un costo de 3 al millar del valor de la vivienda. No es una tarifa oficial.
Costo de un avalúo a 3 al millar
Ejemplo matemático con la referencia del episodio
2,500,000 × 0.003 = 7,500
Ver el detalle de cada barra
- Vivienda de 2.5 millones: 7500 pesos. 2,500,000 × 0.003 = 7,500
- Vivienda de 5 millones: 15000 pesos. 5,000,000 × 0.003 = 15,000
- Vivienda de 10 millones: 30000 pesos. 10,000,000 × 0.003 = 30,000
Supuestos y qué no es
Valor de la vivienda × 0.003. Cada valuador y cada banco cotiza distinto.
El invitado añade que hoy el valuador funciona mucho como fedatario: da fe de que la vivienda existe y de que coincide con escrituras y planos. Recuerda que en el país ha habido fraudes:
“Se han dado muchos fraudes en el país, avalúos de casas que no existen, sobrevaluaciones…”
Benjamín Tamez · Ver ese momento en el episodio
Antes del avalúo de tu crédito
Lo que se desprende del episodio y de la ley
Supuestos y qué no es
Resumen informativo, no asesoría legal.
¿Cómo te ayuda Sie7e Cifras a decidir?
Sie7e Cifras no trabaja para un solo desarrollador: comparamos contigo departamentos de varios proyectos con tu presupuesto y tu tipo de crédito, y revisamos precio, avance y permisos antes de que apartes. La asesoría es sin costo para el comprador. Empieza por zonas y precios o agenda tu visita al showroom.
Historial de cambios
- 31 de octubre de 2026: primera publicación.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el avalúo cuando compras con crédito hipotecario?
En la conversación se comenta que el avalúo lo paga quien compra con el crédito, no quien vende. Pide al banco el costo por escrito antes de iniciar el trámite, porque cambia con el valor de la vivienda y con cada institución.
¿Una estimación de valor en internet sustituye al avalúo del banco?
No. En el episodio se aclara que el avalúo con validez para un crédito es el de un perito valuador. La ley exige que lo haga un valuador autorizado por la SHF; una estimación en línea sirve como referencia, no para el banco.
¿El valuador puede tener interés en la vivienda que valúa?
No debe. La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (art. 7 bis) prohíbe a los valuadores profesionales valuar inmuebles en los que su unidad de valuación, los socios o empleados de esta o sus familiares cercanos tengan un interés que pueda afectar la imparcialidad.
¿Las zonas más caras de Monterrey son las que más suben de valor?
No necesariamente. El invitado comenta que zonas consolidadas como Valle se han estancado en valor de terreno, y que las más dinámicas suelen ser zonas en crecimiento donde mejoran vialidades, infraestructura y equipamiento. Es su lectura de los datos que maneja, no una proyección.