Cuando alguien hereda, compra o evalúa un terreno, casi siempre pregunta primero cuántos metros tiene. En el cuarto episodio de nuestro podcast, Hans Schwuchow, dueño de Sie7e Cifras, conversa con un invitado que explica por qué esa pregunta llega tarde: lo que decide el valor es lo que la autoridad permite construir. Este artículo resume la conversación, la contrasta con la ley y no es asesoría legal ni financiera. Revisado el 14 de octubre de 2026.
¿Cuánto vale un terreno en Monterrey?
Un terreno vale por lo que se puede construir en él, no solo por sus metros ni por su ubicación en el mapa. El invitado explica que el uso de suelo y el plan de desarrollo urbano definen si cabe una torre, una casa o un comercio, y esa diferencia mueve el precio de forma muy visible.
Hans propone un ejemplo hipotético: una tía deja a dos primos dos predios de 500 metros, pegados a una misma avenida. Uno se vendería en 20 millones de pesos y el otro en 5, porque en uno el plan permite un edificio grande y en el otro uno más pequeño. Como ejemplo matemático: 20,000,000 ÷ 500 = 40,000 pesos por metro cuadrado contra 5,000,000 ÷ 500 = 10,000, cuatro veces más con los mismos metros.
“Uno no hace lo que quiere. Uno hace lo que el municipio te deja hacer.”
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¿Qué es el uso de suelo y quién lo decide?
El uso de suelo es el fin particular al que puede dedicarse un predio, y lo fija la planeación urbana, no el dueño. En Monterrey lo define el municipio dentro de su plan de desarrollo, que a su vez debe ajustarse a la planeación del estado y de la federación.
La Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, en su artículo 3, define así los términos que escucharás en cualquier trámite:
| Término | Definición de la ley |
|---|---|
| Usos del suelo | «los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas o predios de un Centro de Población o Asentamiento Humano» |
| Zonificación | «la determinación de las áreas que integran y delimitan un territorio; sus aprovechamientos predominantes y las Reservas, Usos de suelo y Destinos» |
El dictamen con el que el Ayuntamiento de Monterrey aprobó el programa parcial del Distrito Monterrey Norte (2023) recuerda que los municipios están facultados para «formular, aprobar y administrar la zonificación y Planes de Desarrollo Urbano Municipal» (fuente: dictamen del Ayuntamiento de Monterrey). Resumen informativo, no asesoría legal; para un predio, consulta la guía de permisos.
¿Por qué el uso de suelo cambia la lógica de un proyecto?
El uso de suelo cambia el proyecto porque limita su altura, su densidad y el giro del comercio. El invitado cuenta que quien sueña con 40 pisos puede enterarse en el municipio de que el predio solo admite cuatro niveles, y que ese dato descompone todo el cálculo con el que se negoció el terreno.
Además, la matriz de compatibilidad distingue giros: que un uso sea comercial no significa que cualquier comercio quepa. Y existen planes de 20 o 50 años con vialidades ya trazadas. Por eso, antes de pagar un precio, Hans resume que conviene investigar el plan de desarrollo urbano, porque es información pública, y el invitado coincide.
¿Qué son las franjas de valor y por qué importa la forma del terreno?
Las franjas de valor son tramos de un mismo predio que valen distinto dependiendo de su distancia a la avenida. El invitado explica que los primeros metros de frente pueden tener un uso de suelo y los de atrás otro, así que repartir un terreno en partes iguales de metros no reparte su valor de forma igual.
Su ejemplo: cinco hermanos heredan 5,000 metros. No les tocan 1,000 a cada uno, porque el de al frente debería recibir menos metros que el del fondo para compensar el valor. Y si cada quien conserva una tira angosta, ya nadie construye nada útil: ¿cómo se hace un hospital con 10 metros de frente?
La misma lógica aplica a las copropiedades. Cuando un desarrollador compra a varios dueños y uno no vende, el proyecto se rediseña alrededor, y el predio que quedó puede valer menos de lo que su dueño esperaba.
¿Un avalúo dice cuánto vale realmente un terreno?
Un avalúo dice cuánto vale un inmueble como garantía de un préstamo, y por eso se apoya en lo que se vende en la zona. El invitado aclara que nació para los bancos, y que no siempre incorpora todo lo que el predio permite construir.
Dos formas de medir un terreno
Lo que cada una mira y para qué sirve
| Criterio | Avalúo | Valor por uso de suelo |
|---|---|---|
| Origen | Nace para que el banco mida la garantía de un préstamo | Mira lo que la autoridad permite construir arriba |
| Base | Cuánto se vende la zona | Uso de suelo, coeficientes, forma y accesos |
| Límite | Puede no contemplar todas las variables, aunque uno bien hecho incluye aspectos de uso de suelo | Exige conocer el plan de desarrollo urbano del predio |
Supuestos y qué no es
Resumen de lo que explica el invitado en el episodio
El invitado recomienda no depender de una sola opinión. Su consejo es validar la información con el municipio y con los antecedentes legales, y rodearse de especialistas.
“La información es un poder enorme en el tema inmobiliario en todos los sentidos.”
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¿Un terreno siempre sube de valor con el tiempo?
Un terreno puede subir de valor, pero no es automático ni uniforme. El invitado cuenta una anécdota de Pesquería, donde un predio llegó a 2.50 pesos el metro y, 15 o 20 años después, se vendió alrededor de 28 pesos; es su recuerdo, no un dato de mercado, y no descuenta la inflación.
También menciona dos riesgos. Primero, los terrenos «se caen de maduros»: si esperas demasiado, el comercio o la vialidad que valoraba tu zona ya la ocuparon otros. Segundo, un proyecto anunciado no es un proyecto ejecutado: antes de decidir conviene confirmar en fuentes oficiales que esté autorizado y financiado. Para evaluar un proyecto recomienda estudios de factibilidad y datos de población, como los del INEGI.
¿Qué significa todo esto si compro un departamento en preventa?
Si compras un departamento en preventa, el terreno ya fue elegido por el desarrollador, pero tú sigues necesitando saber si el proyecto tiene permisos y si su entorno lo respalda. Lo que el invitado explica sobre uso de suelo y factibilidad es la razón por la que esas preguntas no son un trámite.
Nuestro inventario suma 464 unidades en Monterrey y su área metropolitana al 19 de octubre de 2026, con precios desde 2.6 millones de pesos. Hans menciona los criterios con los que Sie7e Cifras compara cada proyecto:
Qué revisar antes de apartar
Los criterios que Hans menciona en el episodio
Supuestos y qué no es
Son criterios de análisis, no una garantía de resultado
Si un proyecto aún no tiene permisos, Hans dice que no lo descarta: informa al cliente y, cuando la obra arranca, se vuelve más confiable. Consulta la checklist de preventa segura, la Ley de Preventas y la guía para invertir antes de apartar.
¿Cómo te ayuda Sie7e Cifras a decidir?
No trabajamos para un solo desarrollador, así que la comparación es imparcial y sin costo para el comprador. Revisamos el estatus de cada proyecto, incluidos permisos, desarrollador y ubicación, y filtramos el inventario por presupuesto, zona y tiempo de entrega. Puedes explorar las zonas y precios o escribirnos antes de visitar el showroom.
Historial de cambios
- 14 de octubre de 2026: primera publicación.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la matriz de compatibilidad de uso de suelo?
El invitado la describe como un listado, por cada terreno, de los giros que se permiten y los que no: no basta con que el uso sea comercial, porque no cualquier comercio cabe en cualquier predio.
¿Un avalúo y el valor por uso de suelo son lo mismo?
No necesariamente. El invitado explica que el avalúo nació para que los bancos midan la garantía de un préstamo y se apoya en lo que se vende en la zona; el valor por uso de suelo mira lo que puede construirse arriba.
¿Por qué una casa en medio de un terreno complica un proyecto?
Porque un desarrollador necesita un predio continuo. Si un copropietario no vende, el proyecto se rediseña alrededor y el predio que se quedó pierde el valor que su dueño esperaba.
¿Dónde se consulta cuánta gente vive alrededor de un punto?
El invitado menciona que el INEGI publica información de demografía por zona, útil para trazar un radio y estimar cuántas personas viven cerca y de qué edades.