Un departamento te puede hacer ganar dinero de dos formas: porque sube de valor (plusvalía) y porque lo rentas. Las dos se pueden calcular con aritmética básica, y entender cómo funcionan evita decidir por intuición. Este artículo resume lo que Hans Schwuchow, dueño de Sie7e Cifras, explica en el primer episodio de nuestro podcast. Revisado el 13 de octubre de 2026.
¿Cómo se gana dinero con un departamento en preventa?
En una preventa no pagas el departamento completo desde el inicio: pagas un enganche de alrededor del 10%, mensualidades de 10 a 15% hasta la entrega y el resto al escriturar, con crédito bancario, Infonavit, Cofinavit o recursos propios. Así se reparte, en tres partes:
- un enganche, alrededor del 10%
- otro porcentaje (de 10 a 15%, dependiendo del proyecto) repartido en mensualidades hasta la entrega
- el resto, al escriturar, con crédito bancario, Infonavit o Cofinavit
En el inventario de Sie7e Cifras en Monterrey (464 unidades al 19 de octubre de 2026) uno de los esquemas que más aparecen es de 10% de enganche, 10% en mensualidades y 80% al escriturar, y los departamentos van desde 2.6 millones de pesos; son datos de nuestro inventario y cambian cada mes.
La plusvalía se calcula sobre el valor total del departamento, no sobre lo que ya pagaste. Ejemplo con números redondos, sin que sea una promesa: en un departamento de 3,000,000 de pesos, un aumento del 10% en un año equivale a 300,000 pesos, aunque a esa fecha solo hayas pagado una parte.
Cómo se paga un departamento en preventa
Pon el precio y los porcentajes y mira cuánto pagas al apartar, cada mes y al escriturar.
Sube $630,000 sobre el precio total, aunque en ese momento solo hayas pagado enganche y mensualidades. La plusvalía se calcula sobre el valor completo.
Supuestos y qué no es
De Hans: enganche de alrededor de 10% y mensualidades de 10 a 15% del precio (lo habitual es 10 y 10); las preventas suelen ser a 12, 24 o hasta 36 meses; plusvalía conservadora de 10% anual (su opinión, no una promesa ni un dato de mercado). Supuestos nuestros, solo para el ejemplo: departamento de 3,000,000, 24 meses hasta la entrega y el 10% aplicado cada año sobre el valor ya aumentado, por eso 24 meses dan 21% y no 20%. Qué no es: la plusvalía es de papel hasta que vendes y no es el rendimiento de lo que pagaste; no incluye gastos de escrituración, intereses del crédito ni impuestos.
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¿Cuánto sube de valor un departamento (plusvalía)?
Como referencia conservadora, Hans menciona una plusvalía de 10% anual, con casos por encima o por debajo según el proyecto. Para contrastar, el índice de precios de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) reportó que en el segundo trimestre de 2026 la vivienda en la zona metropolitana de Monterrey subió 7.55% anual, y 7.31% a nivel nacional.
Ese índice (reporte del IIEG con datos de la SHF) mide vivienda nueva y usada de segmento económico-social y medio-residencial, no preventas: sirve de contraste, no de promesa.
Lo que más pesa es cuándo entras: los proyectos arrancan con una primera lista de precios, la más baja, y los precios suben conforme se avanza. Quien compra después de la mitad de la obra paga más y gana menos plusvalía, aunque sigue ganando.
¿Por qué entrar temprano sube la ganancia pero también el riesgo?
Entrar temprano da más plusvalía posible, pero también más riesgo: al inicio los permisos pueden estar en trámite y las fechas de entrega pueden moverse. Por eso, antes de apartar conviene revisar, con ayuda de la checklist de preventa segura y la guía de permisos:
- que el proyecto tenga permisos
- el avance de obra (cuántas personas están trabajando, cómo va)
- quién está detrás y cuántos proyectos ha entregado
Ninguno de estos puntos garantiza el resultado: hay desarrolladores con trayectoria que han tenido problemas y desarrolladores nuevos que entregan bien. Y las fechas de entrega pueden moverse, así que vale la pena preguntar por ellas.
El marco legal también cambió: de acuerdo con la alerta jurídica de Holland & Knight, la reforma al Código Civil de Nuevo León (artículos 1720 Bis a 1720 Bis 6), con fecha de publicación del 16 de enero de 2026, entró en vigor el 17 de marzo de 2026. Solo puede recibir ofertas de preventa quien tenga una licencia de construcción vigente, y si esa licencia vence o se niega la autorización de ventas, quien ofertó puede revocar y pedir la devolución de lo entregado en un máximo de 60 días naturales. Resumen informativo, no asesoría legal: más sobre la Ley de Preventas.
“Si tú no quieres tener riesgos para comprar un departamento, estás en todo tu derecho, claro, nadie quiere tener riesgo, ni tú, ni yo, ni nadie.”
Hans Schwuchow · cita adaptada por él para este artículo · Ver el momento original en el episodio
Si prefieres no asumir ese riesgo, puedes comprar un departamento con entrega inmediata: ya está terminado y evitas los riesgos propios de una preventa. Más abajo se comparan las dos opciones.
¿Cómo saber si la renta de un departamento es buena?
Para saber si una renta es buena, divide lo que recibes al año entre el precio y multiplica por 100: (renta mensual × 12 ÷ precio del inmueble) × 100. El resultado es el rendimiento bruto anual, antes de gastos.
Si buscas ejemplos para rentar, revisa la guía de renta tradicional.
“Si estás arriba del 10, ya estás fabuloso.”
Hans Schwuchow · Ver ese momento en el episodio
Tres ejemplos matemáticos (no precios ni rentas de mercado). La renta anual es la mensual por 12: 300,000, 120,000 y 960,000 pesos:
| Ejemplo | Renta mensual | Precio | Rendimiento |
|---|---|---|---|
| Depto. céntrico | $25,000 | $3,000,000 | 10% |
| Casa lejana | $10,000 | $2,000,000 | 6% |
| Depto. de lujo | $80,000 | $20,000,000 | 4.8% |
Cuánto rinde una renta al año
Qué porcentaje del precio recibes al año en renta. Ejemplos matemáticos, no datos de mercado. Toca una barra.
Depto. céntrico: (25,000 × 12 ÷ 3,000,000) × 100 = 10% anual bruto, antes de gastos.
Qué significan las líneas y qué no incluye
Las líneas de 5% y 10% son los umbrales que Hans menciona en el episodio: su opinión, no un estándar de mercado. Las cifras de renta y precio son ejemplos inventados con números redondos. Cálculo bruto: sin mantenimiento, impuestos, vacancia ni gastos de compra. En la vista de $20 millones se supone que compras varios inmuebles iguales y los rentas todos.
La lectura es que un precio más alto no siempre rinde más: en estos ejemplos, con el mismo capital, varios departamentos de precio medio generan más renta total que uno de lujo.
¿Preventa o entrega inmediata?
Si no quieres asumir el riesgo de la preventa, existe la opción de entrega inmediata: compras un departamento ya terminado, lo escrituras, lo pagas con recursos propios o con crédito y lo pones a rentar. La plusvalía desde la entrega ya no es la misma que en preventa, pero sigue habiendo ganancia. La elección depende de tu tolerancia al riesgo y de tu horizonte.
¿Qué otros costos hay además del precio?
Además del precio, el costo principal es el mantenimiento mensual: Hans menciona alrededor de 40 pesos por metro cuadrado al mes, unos 1,200 pesos en un departamento de 30 m², que cubren vigilancia, elevadores, limpieza y áreas comunes y varían por edificio. Al escriturar también hay gastos, como notario, impuestos y avalúo, que cambian en cada caso: pide el estimado por escrito antes de apartar.
¿Cómo te ayuda Sie7e Cifras a decidir?
Filtramos el inventario por presupuesto, zona, recámaras y tiempo de entrega, y te decimos el estatus de cada opción: si tiene permisos, cómo va la obra y quién es el desarrollador. Como no trabajamos para un solo desarrollador, la comparación es imparcial y los precios son los mismos que maneja el desarrollador. Puedes revisar las zonas y precios o la guía para invertir antes de venir.
¿Qué dicen quienes ya trabajaron con Sie7e Cifras?
En Google, Sie7e Cifras tiene una calificación de 4.9 de 5 con 20 reseñas (consultado el 13 de octubre de 2026). Puedes leerlas en nuestro perfil de Google y comparar nuestra forma de trabajar, con asesoría imparcial y sin costo para el comprador, con la de cualquier otra inmobiliaria. Conoce quién está detrás de Sie7e Cifras.
Historial de cambios
- 14 de octubre de 2026 (tarde): el simulador de preventa ahora es un cotizador con enganche, mensualidades y meses editables, y el ejemplo del departamento céntrico usa un precio de 3,000,000 (rendimiento de 10%), con base en la retroalimentación de Hans. La cita sobre el riesgo ahora termina «ni tú, ni yo, ni nadie», como él pidió, y se rotula como adaptada.
- 14 de octubre de 2026: se agregaron el contraste con el Índice de Precios de la Vivienda de la SHF, el resumen de la reforma de preventas de Nuevo León, datos de nuestro inventario, las reseñas de Google y los visuales interactivos.
- 13 de octubre de 2026: primera publicación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto sube de valor un departamento en preventa?
Depende del proyecto y de cuándo entres. Hans Schwuchow, dueño de Sie7e Cifras, da como referencia conservadora un 10% anual en el episodio; es una referencia, no una promesa.
¿Cómo calculo si la renta de un departamento es buena?
(Renta mensual × 12 ÷ precio del inmueble) × 100. Como ejemplo matemático, con 25,000 de renta mensual sobre un precio de 3,000,000, el resultado bruto es 10% anual, antes de gastos.
¿Es mejor comprar en preventa o con entrega inmediata?
Depende de tu tolerancia al riesgo: la preventa suele dar más plusvalía y más riesgo; la entrega inmediata da menos incertidumbre y ya puede rentarse.
¿Pago más si compro con Sie7e Cifras?
No. Los precios son los mismos que maneja el desarrollador y el servicio es sin costo para el comprador.