Antes de apartar un departamento conviene saber cuánto se paga cada mes por mantenimiento y qué amenidades justifican esa cuota. Este artículo resume lo que Hans Schwuchow, dueño de Sie7e Cifras, y su invitada comentan en el tercer episodio del podcast, y lo contrasta con la ley de condominio de Nuevo León. No es asesoría legal ni financiera. Revisado el 14 de octubre de 2026.
¿Qué incluye el mantenimiento de un departamento?
El mantenimiento mensual, llamado cuota ordinaria, paga los servicios de uso común del edificio: vigilancia, limpieza, elevadores, áreas comunes y amenidades. La ley de condominio de Nuevo León lo define como la cantidad acordada por la Asamblea General para gastos de administración, mantenimiento, operación y servicios no individualizados de uso común.
En el episodio mencionan qué suele quedar dentro de esa cuota:
| Concepto | Qué comentan en el episodio |
|---|---|
| Seguridad y limpieza | Vigilancia y personal de limpieza de pasillos y amenidades |
| Elevadores | Su mantenimiento forma parte de la cuota |
| Inmueble | Limpieza de vidrios e impermeabilización, gastos que en una casa se pagan aparte |
| Amenidades | Salón de eventos, gimnasio, alberca y áreas sociales |
“Las amenidades son una extensión de tu departamento. No vas a meter a tus amigos a tu sala.”
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¿Cuánto cuesta el mantenimiento y de qué depende?
No hay una cifra única: depende de cuántos departamentos reparten el gasto y de cuántas amenidades tiene el edificio. En el episodio comentan un proyecto de 22 departamentos con alberca grande y cancha de pádel cuyo mantenimiento salía en alrededor de 9,000 pesos mensuales por unidad.
El caso de 22 departamentos
La invitada añade otro caso: una torre de 32 unidades con una sola amenidad social, pero con lobby y guardia propios, personal de limpieza y elevadores. Aun con pocas amenidades, esos servicios hacían que cada departamento pagara una cuota importante. La seguridad, la limpieza y los elevadores forman parte de la cuota aunque haya pocas amenidades.
Para una referencia de cuota por metro cuadrado, revisa cómo se gana dinero con un departamento.
¿Qué amenidades conviene buscar y cuáles encarecen el mantenimiento?
Conviene buscar amenidades que se usen y que el edificio pueda sostener: salón de eventos equipado, sala social o un gimnasio con equipo rentado. Encarecen o complican la operación las que se sobredimensionan. En el episodio mencionan albercas demasiado grandes, áreas para grupos numerosos que cuesta controlar y pisos que elevan el gasto de limpieza.
- Capacidad: la empresa administradora de sus proyectos recomendaba no diseñar amenidades para más de ocho personas, porque los grupos grandes son difíciles de controlar en ruido, horarios y multas.
- Gimnasio: una empresa administradora aconsejó arrendar los aparatos y no comprarlos: si una caminadora falla, el proveedor la repara o la reemplaza y el gimnasio no se deteriora.
- Alberca y piso: una alberca mal ubicada queda en sombra y fría aunque haya 40 grados; un piso muy rugoso aumentó el gasto en trapeadores.
- Salón de eventos: no es lo mismo una palapa que un salón con mesas, equipamiento y área de catering.
“La verdad es de que todos los detalles ahora sí que cuentan... Y cuestan.”
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Antes de apartar, revisa estas amenidades
Cinco preguntas que ordenan la comparación entre edificios
Supuestos y qué no es
Basado en lo que comentan en el episodio y en la ley de condominio
¿Qué pasa si un vecino no paga el mantenimiento?
La ley de condominio de Nuevo León trata la cuota como obligación: no admite compensaciones ni excepciones personales, causa intereses moratorios y quien se atrasa pierde su voto en las asambleas, con excepciones. El administrador, con autorización del comité de vigilancia, puede suspender servicios privativos pagados con el fondo común, excepto el agua. Resumen informativo del texto original de 2017 de la ley, que se ha reformado desde entonces: confirma la versión vigente con tu notario. No es asesoría legal.
En el episodio comentan que el agua no se corta y que los administradores recurren a listas de morosos o restricciones a las amenidades; la ley confirma la excepción del agua. Artículos del Decreto 251 (numeración del texto original de 2017) que importan a un comprador:
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| 34 | Se suspende el voto de los morosos en asambleas ordinarias y extraordinarias, salvo en las que modifican la escritura constitutiva o afectan áreas comunes; conservan su voz |
| 46 | Las cuotas no son sujetas a compensación, excepciones personales ni otro supuesto que excuse su pago |
| 48 | Causan intereses moratorios no capitalizables; el reglamento puede repartir la deuda entre los demás condóminos hasta recuperarla |
| 50 | Al vender, el notario exige una constancia de no adeudo de cuotas |
Antes de comprar, pregunta qué dice el reglamento interno y cómo está la cartera del edificio; es el mismo criterio de la guía de preventa segura. El texto citado es el del decreto de expedición; confirma con tu notario la versión vigente.
¿Por qué los departamentos nuevos son más pequeños y caros?
La invitada comenta que, mientras exista demanda, los precios seguirán subiendo, y que los departamentos pequeños responden a que la gente prefiere vivir cerca del trabajo en lugar de pasar horas en traslados. Es una opinión del episodio, no una proyección de mercado; la distribución interior pesa tanto como los metros.
“Seguramente los precios seguirán incrementando porque mientras haya demanda... pues se está vendiendo.”
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Hans ejemplifica el costo del traslado con trayectos de hora y media por tramo: tres horas al día, 15 horas a la semana y 60 al mes (aritmética verificada: 3 × 5 = 15 y 15 × 4 semanas = 60). En la visita, revisa también la distribución: en el episodio señalan una columna en la sala o un baño cuya puerta obliga a maniobrar.
En el inventario de Sie7e Cifras en Monterrey (464 unidades al 19 de octubre de 2026) los departamentos van desde 2.6 millones de pesos; son datos de nuestro inventario y cambian cada mes. Si buscas vivir ahí, la guía de vivir en Monterrey ordena ubicación y estilo de vida.
¿Cómo conviene pagar un departamento en preventa hasta la escrituración?
En preventa se paga normalmente un enganche de alrededor de 10% y otro 10% en mensualidades durante dos o tres años, como comenta Hans. Conviene pagar desde tu propia cuenta, con la referencia que indique el desarrollador, y guardar cada comprobante, porque al escriturar todo el historial de pagos se revisa.
La invitada relata un caso en que, al escriturar, los comprobantes de una compradora venían de distintos bancos y personas. También menciona lo difícil que era cotejar depósitos sin referencia ni comprobante, algo que antes se resolvía llamando a los clientes.
“El dinero tiene que salir de tu propia cuenta.”
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Estas son prácticas que se desprenden de ese comentario:
- Paga desde una cuenta a tu nombre.
- Usa la cuenta o referencia que indique el desarrollador.
- Guarda cada comprobante y pide estados de cuenta periódicos.
- Antes de apartar, revisa permisos y el crédito disponible para la escrituración.
¿Cómo te ayuda Sie7e Cifras a decidir?
Comparamos edificios por cuota de mantenimiento, amenidades, ubicación y estatus de permisos. No trabajamos para un solo desarrollador, el servicio no tiene costo para el comprador y los precios son los mismos que maneja el desarrollador. Revisa las zonas y precios o agenda una cita.
Historial de cambios
- 14 de octubre de 2026: primera publicación.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pagar el mantenimiento en mensualidades?
Sí. La ley de condominio de Nuevo León indica que el pago puede dividirse en mensualidades cubiertas por adelantado, o como lo decida la Asamblea General. Confirma la periodicidad en el reglamento del edificio. Resumen informativo del texto original de 2017 de la ley, que se ha reformado desde entonces: confirma la versión vigente con tu notario. No es asesoría legal.
¿Cómo se reparte la cuota entre los vecinos?
La ley establece que los fondos se integran en proporción al proindiviso de cada condómino. Pregunta qué proindiviso tiene el departamento antes de apartar.
¿Qué ocurre si se acumulan varios meses de adeudo?
La ley dispone que la acción ejecutiva para cobrar el adeudo solo procede con tres cuotas ordinarias o una extraordinaria sin pagar, y el documento debe cumplir los requisitos legales. Es un resumen informativo; consulta a un abogado en un caso concreto.
¿La cuota sirve solo para el gasto del mes?
La ley también obliga a pagar cuotas de mantenimiento de largo plazo, destinadas a la durabilidad del condominio: fachadas, escaleras e instalaciones sanitarias, entre otras. Pregunta al administrador cómo se maneja el fondo de reserva.