Aquí se responde una duda que muchos compradores en Monterrey repiten: si un departamento es de verdad una propiedad o solo "aire". Resume lo que Hans Schwuchow, dueño de Sie7e Cifras, conversa con un invitado en el segundo episodio de nuestro podcast, y lo contrasta con una ley estatal. No es asesoría legal ni financiera. Revisado el 14 de octubre de 2026.
¿Comprar un departamento es comprar aire?
No. Hans lo llama un mito: el departamento se compra con una escritura, igual que una casa, y quien compra queda como dueño legítimo de su unidad. Lo que cambia es la forma de la propiedad: no tienes terreno propio para excavar, y compartes edificio con vecinos y áreas comunes.
Hans recuerda que antes era frecuente oír en Monterrey "no compres departamento, estás comprando aire", un dicho que él mismo escuchó en su familia. Su respuesta es directa:
“Es una escritura, tú eres el dueño legítimo del departamento”
Hans Schwuchow · Ver ese momento en el episodio
Hans opina que Monterrey vive ahora el paso de ciudad horizontal a vertical, algo que otras grandes ciudades ya vivieron.
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¿Qué recibes en la escritura de un departamento?
Recibes tu unidad privativa y sus anexos: cajones de estacionamiento, bodega u otros elementos que la escritura constitutiva te asigne. Hans lo describe así en el episodio: tu escritura incluye el departamento, cada cajón y la bodega.
La ley estatal respalda esa idea. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León (Decreto 251, 2017) define la unidad de propiedad privativa como los departamentos, casas, locales o naves "y los elementos anexos que le correspondan sobre el cual el Condómino tiene un derecho de propiedad de uso exclusivo". Su artículo 13 dice que cajones, bodegas y cuartos de servicio asignados "no podrán ser objeto de enajenación o embargo, en forma independiente". Resumen informativo del texto original de 2017 de la ley, que se ha reformado desde entonces: confirma la versión vigente con tu notario. No es asesoría legal.
Antes de apartar, revisa:
- Que el contrato indique el proindiviso de tu unidad, es decir, el porcentaje que te corresponde de las áreas comunes (artículo 11 de la misma ley).
- Que el contrato incluya copia de la escritura constitutiva y del reglamento interno.
¿Un departamento gana plusvalía igual que una casa?
Hans afirma que el mismo departamento puede tener la misma plusvalía que una casa, o más, porque lo decisivo es el entorno y no el tipo de inmueble. Una casa mal ubicada gana menos que un departamento bien ubicado, y al revés. Es su opinión, no una promesa de ganancia.
Factores que Hans menciona:
- el entorno: lo considera el más importante;
- los servicios cercanos: escuelas, centros comerciales y hospitales;
- las vialidades y la movilidad;
- el empleo y la industria de la zona, que generan demanda de vivienda y comercio.
“la plusvalía se basa en varios factores”
Hans Schwuchow · Ver ese momento en el episodio
Como anécdota, Hans menciona terrenos en Valle Poniente que hace 12 a 15 años costaban cerca de 3 millones de pesos y hoy valdrían 11 millones. Con la cuenta correcta, eso es 3.67 veces el valor: entre 9.0% y 11.4% anual compuesto, dependiendo del plazo. Es una anécdota de un terreno, no un dato de mercado.
Para contraste, el índice de precios de la Sociedad Hipotecaria Federal reporta que, en el segundo trimestre de 2026, la vivienda en la zona metropolitana de Monterrey subió 7.55% anual, y 7.31% a nivel nacional (reporte del IIEG con datos de la SHF). Ese índice mide vivienda en general, no preventas ni terrenos.
Hans añade una advertencia: en otros estados, donde se van las fábricas y el empleo, la plusvalía puede ser mínima o nula.
¿En qué sí se distingue un departamento de una casa?
Se distingue en lo que controlas. En una casa el terreno es tuyo; en un departamento compartes muros, áreas comunes y reglas del edificio. A cambio ganas amenidades, vigilancia y menos mantenimiento propio. La elección depende de tu forma de vivir y del uso que le darás.
Casa o departamento: lo que dice el episodio
Una comparación de criterios, no una recomendación
| Criterio | Casa | Departamento |
|---|---|---|
| Terreno | Propio; permite excavar o ampliar | No hay terreno propio; compartes áreas comunes |
| Escritura | Escritura individual | Escritura de la unidad con sus anexos (cajón, bodega) |
| Plusvalía | Depende de la zona | Depende de la zona; Hans opina que puede igualar o superar a la casa |
| Vecinos | Colindantes | Vecinos arriba, abajo y a los lados |
| Amenidades | Las que tú construyas | Alberca, gimnasio, área de mascotas, variable por edificio |
Otro cambio de fondo: el departamento promedio pasó de unos 100 m² hace décadas a entre 50 y 60 m² hoy, porque suben materiales y terrenos. También opina que, con el tiempo, algunos edificios recortarán amenidades para contener el precio. Es su pronóstico personal.
¿Qué pasa si vendo un departamento que todavía tiene hipoteca?
Se puede vender sin esperar a terminar de pagar. Hans explica que el comprador y los bancos acuden al notario: el comprador paga, el banco libera la propiedad y el vendedor recibe la diferencia, si la hay. Lo difícil es conseguir comprador al precio justo, no el trámite.
Hans da como referencia, con crédito bancario a 20 años y enganche mínimo, unos 10,000 pesos al mes por cada millón. Un ejemplo matemático:
Ejemplo: departamento de 3 millones rentado
Cifras mensuales con la referencia de Hans
3 millones × 10,000 pesos por millón
Ver el detalle de cada barra
- Pago al banco: 30000 pesos. 3 millones × 10,000 pesos por millón
- Renta supuesta: 20000 pesos. La renta que Hans plantea como ejemplo
- Diferencia que pone el dueño: 10000 pesos. 30,000 − 20,000
Supuestos y qué no es
Ejemplo matemático con números redondos; la renta y el pago real cambian por tasa, enganche y zona.
Con esa renta, el rendimiento bruto anual es 8% (20,000 × 12 ÷ 3,000,000 × 100), antes de gastos como cocina, closets y mantenimiento, que Hans señala como inversión inicial porque normalmente se entrega sin ellos. Para más detalle revisa la guía de renta tradicional y las opciones de crédito bancario.
“Si no quieres tener broncas o no quieres tener riesgos, cómprate una propiedad ya terminada”
Hans Schwuchow · Ver ese momento en el episodio
¿Hay demasiados edificios nuevos en Monterrey?
Es una duda frecuente: con cientos de departamentos por proyecto, ¿habrá compradores? Hans opina que sigue faltando vivienda, por el crecimiento de la ciudad y los jóvenes que se independizan. Son estimaciones suyas, sin fuente verificada, y no equivalen a una garantía de ocupación.
Lo que menciona, con sus propias salvedades:
- unas 45,000 personas al año llegarían a vivir al área metropolitana; Hans aclara que el dato que vio decía 75,000 y por prudencia lo bajó, porque no se sabe con exactitud;
- una carencia de vivienda de alrededor de 10% respecto de lo que se necesita;
- una preferencia de jóvenes y recién llegados por rentar un departamento nuevo con amenidades, aunque cueste más.
Para ver qué hay realmente, Sie7e Cifras mantiene un inventario de 464 unidades en Monterrey y su área metropolitana al 19 de octubre de 2026, desde 2.6 millones; son datos de nuestro inventario y cambian cada mes. Explóralo por zona.
¿Qué seguros incluye un crédito hipotecario?
Con crédito bancario, la mensualidad suele traer un seguro de vida y otro de daños. Hans explica que el primero liquida el crédito si el acreditado fallece, y el segundo cubre daños a la propiedad. Al liquidar el crédito, esos seguros terminan, por lo que conviene contratar uno propio.
Ejemplo de Hans, con la cuenta corregida: una mensualidad de 10,000 pesos más 300 de seguro de vida y 200 de seguro de daños suma 10,500 pesos. Son cifras ilustrativas, no tarifas.
Hans agrega que el banco revisa edad y antecedentes médicos, y fija una edad máxima al final del plazo. Sobre el costo, opina que un seguro de daños en Monterrey es barato frente al de zonas de huracanes como Miami o Galveston. Es su apreciación, sin tarifa verificada: lo prudente es cotizar.
¿Cómo te ayuda Sie7e Cifras a decidir?
Somos imparciales: no trabajamos para un solo desarrollador y el servicio es sin costo para el comprador. Con nuestro sistema comparas proyectos, y te decimos los pros y contras de cada uno, incluido su estatus de permisos. Revisa la checklist de preventa segura, la ley de preventas o agenda una cita.
Historial de cambios
- 14 de octubre de 2026: primera publicación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi departamento antes de terminar de pagar el crédito?
Sí. Hans explica que el comprador y los bancos acuden con un notario: el nuevo pago liquida el crédito pendiente y se libera la propiedad. Lo conveniente es conseguir comprador antes y pedir por escrito el saldo a liquidar.
¿Qué pasa si el departamento ya no tiene crédito y no tiene seguro?
Hans advierte que, al liquidar el crédito o comprar de contado, el seguro del banco termina. Su recomendación es contratar uno propio, y comenta que en Monterrey le parece barato frente a zonas de huracanes; conviene cotizarlo.
¿Por qué hoy los departamentos son más pequeños que hace décadas?
Hans lo atribuye al alza de materiales y terrenos: los desarrolladores reducen metros para que el precio total no suba tanto. Menciona unos 100 m² de promedio antes y de 50 a 60 m² hoy.
¿La escritura de un departamento incluye el cajón de estacionamiento?
Si el cajón fue asignado a tu unidad en la escritura constitutiva, forma parte de tu propiedad. Verifica antes de apartar que tu cajón y tu bodega aparezcan descritos con su ubicación en el contrato y en la escritura.