Casa o departamento no tiene una respuesta única en Monterrey: depende de tu ingreso, tu zona de trabajo y si quieres vivir o invertir. Este artículo ordena lo que Hans Schwuchow, dueño de Sie7e Cifras, y un invitado comentan en el séptimo episodio del podcast, y lo contrasta con la ley de condominio de Nuevo León. No es asesoría legal ni financiera. Revisado el 14 de octubre de 2026.
¿Qué conviene más en Monterrey: una casa o un departamento?
Conviene la casa si priorizas espacio, patio y no pagar cuota de condominio, y el departamento si priorizas cercanía al trabajo, seguridad y menos mantenimiento propio. Hans señala que en lo legal no cambia nada: es la misma escritura y el mismo notario. Lo que cambia es el día a día.
Casa o departamento: qué cambia en el día a día
Seis criterios con lo que comentan en el episodio
| Criterio | Casa | Departamento |
|---|---|---|
| Espacio | Más metros y patio; una alberca propia cuesta más en construcción, químicos y limpieza | Más pequeño: Hans menciona desde unos 30 m² en el centro y proyectos de 60 a 80 m²; las amenidades son la extensión de la vivienda |
| Mantenimiento | Impermeabilización, alberca y reparaciones corren por tu cuenta | Cuota mensual de condominio; Hans señala que te olvidas de la impermeabilización |
| Seguridad | Fraccionamiento con cerca eléctrica; el invitado reconoce que no sabes quién está del otro lado | Acceso con guardia; el invitado la considera más difícil de vulnerar que una casa |
| Traslado | Depende de la colonia: Hans menciona una hora y media en promedio desde las afueras | En el centro, Hans menciona trayectos de unos 8 minutos |
| Vecinos y ruido | Hans menciona que a un vecino ruidoso se le reporta y llega la policía | El guardia avisa y el reglamento prevé multa |
| Trámite | Misma escritura y notario | Misma escritura y notario, más el régimen de condominio |
Supuestos y qué no es
Son opiniones de la conversación, no datos de mercado
“A veces hay depas que tienen más plusvalía que una casa.”
Hans Schwuchow · Ver ese momento en el episodio
Escucha la conversación completa
¿Cuánto hay que ganar para comprar una casa o un departamento?
Hans da una regla simple: con crédito bancario a tasas de 9 a 10%, la mensualidad ronda el 1% del precio y el banco pide comprobar el triple de esa mensualidad. Con el promedio de 1,800,000 pesos que menciona, serían 18,000 pesos al mes y 54,000 de ingreso comprobable. Es una regla práctica, no una oferta de crédito.
Hans y el invitado coinciden en que el ingreso se puede sumar entre cónyuges y que, para quien recién egresa, llegar a esa cifra tarda. Antes de apartar, revisa las opciones de crédito bancario y compara con el crédito Infonavit si cotizas ahí.
El cálculo se puede reproducir con cualquier precio:
| Precio de la vivienda | Mensualidad aproximada (1% del precio) | Ingreso comprobable (3 veces) |
|---|---|---|
| $1,800,000 | $18,000 | $54,000 |
| $2,500,000 | $25,000 | $75,000 |
| $3,000,000 | $30,000 | $90,000 |
¿Qué cuesta vivir en un departamento además del precio?
Además del precio, un departamento cobra una cuota mensual de mantenimiento que paga vigilancia, limpieza y áreas comunes. Hans menciona que en algunos edificios de alta gama de San Pedro se pagan más de 20,000 pesos al mes solo de mantenimiento. La cuota debe considerarse parte del costo de vivir ahí, igual que la mensualidad.
La ley de condominio de Nuevo León define la cuota ordinaria como la cantidad acordada por la Asamblea General para gastos de administración, mantenimiento, operación y servicios de uso común. También exige que, al vender, el notario pida a quien vende una constancia de no adeudo firmada por el administrador cuando hay administrador. La ley establece además que la cuota no admite excepciones personales para dejar de pagarla. El invitado lo resume así: no puedes vender si debes cuotas. Resumen informativo del texto original de 2017 de la ley, que se ha reformado desde entonces: confirma la versión vigente con tu notario. No es asesoría legal. Para el detalle de cuotas y amenidades, lee el artículo sobre cuánto cuesta el mantenimiento de un departamento.
¿Cómo son los vecinos, el ruido y las mascotas en un edificio?
Vivir en un edificio implica un reglamento que se cumple: guardia, horarios y multas por ruido. Hans comenta que hoy todos los proyectos nuevos son pet friendly y que las áreas para perros ya son parte de la oferta.
El invitado cuenta que vivió en el piso 10 de un edificio de 14 sin problemas de ruido, más allá de pasos del piso de arriba. Hans y él coinciden en que, en un edificio, el control es más directo que en una colonia donde a veces hay que llamar a la policía.
“Es mucho más difícil que se metan en una torre de departamentos. Definitivamente.”
Invitado del episodio · Ver ese momento en el episodio
¿Cuánto tiempo se pierde en traslados dependiendo de dónde vivas?
El traslado pesa tanto como el precio: Hans menciona que quien viene de las afueras tarda en promedio una hora y media de ida y otra de regreso, es decir, 3 horas diarias. A cinco días por semana son 15 horas, y en un mes de cuatro semanas, 60. Es un ejemplo matemático, no una medición oficial de tiempos.
Hans menciona que muchas parejas jóvenes prefieren vivir en el centro y llegar a su trabajo en unos 8 minutos. Hans señala que quien vive en colonias periféricas encuentra comercios y servicios cerca; el problema es el trabajo. Si tu oficina está en el centro, San Pedro o Valle, un departamento cercano puede compensar un precio por metro cuadrado más alto.
¿Qué conviene para invertir: casa o departamento?
Para rentar, Hans menciona como opciones un departamento céntrico o uno en el norte, cerca de la industria, donde una entrada más económica puede dar más rendimiento que una vivienda cara. El rendimiento bruto anual es renta mensual por 12, entre el precio, por 100. Los ejemplos de abajo usan cifras que menciona en el episodio.
Rendimiento bruto anual en cuatro ejemplos
Renta mensual × 12 ÷ precio × 100, antes de gastos
Hans menciona veintitantos mil de renta; con 25,000 el resultado es 10%
Ver el detalle de cada barra
- Centro: 3 millones, renta 25,000: 10.0%. Hans menciona veintitantos mil de renta; con 25,000 el resultado es 10%
- Norte: 2.5 millones, renta 18,000: 8.6%. Depa de 69 m² con una recámara en el límite Escobedo-San Nicolás
- Zona turística de Cintermex: 4.6 millones, renta 25,000: 6.5%. Renta tradicional; Hans menciona 30,000 a 35,000 si se renta por plataformas
- Alta gama: 20 millones, renta 60,000: 3.6%. Hans menciona rentas de 40,000 a 70,000 en esa gama
Supuestos y qué no es
Ejemplos matemáticos con cifras del episodio; no son rentas de mercado
Hans explica que un departamento de precio alto no rinde proporcionalmente más: rentarlo en 60,000 no es rentarlo en 200,000. También menciona que Escobedo, Guadalupe y San Nicolás ofrecen entradas más económicas, con rentas que sostienen empresas del norte de la ciudad, y que un departamento bien equipado se renta más fácil. Para profundizar, revisa la guía de renta tradicional y la de Airbnb.
Quien invierte en el centro compra además una apuesta de plusvalía: el invitado y Hans comentan que los centros de las grandes ciudades se reconstruyen en ciclos. Eso es opinión del podcast, no una promesa de resultado.
¿Preventa o entrega inmediata, y qué cambió con la nueva ley?
La preventa permite entrar a menor precio y la entrega inmediata reduce la incertidumbre. En el episodio, Hans explica que los precios suben por listas: la primera, llamada lista cero, es la más baja. Desde 2026, una reforma al Código Civil de Nuevo León solo permite ofertar preventas a quien tiene licencia de construcción vigente.
De acuerdo con la alerta jurídica de Holland & Knight, el artículo 1720 Bis 2 impide recibir una oferta a quien no sea titular de la licencia vigente. Si la oferta se revoca, la devolución debe hacerse en un máximo de 60 días naturales, con el interés que prevé la ley. La reforma entró en vigor el 17 de marzo de 2026. Resumen informativo, no asesoría legal: más sobre la Ley de Preventas.
Antes de apartar, Hans recomienda revisar permisos, factibilidades de agua, reputación y avance de obra; con la checklist de preventa segura puedes comprobar cada punto.
¿Cómo te ayuda Sie7e Cifras a decidir?
Sie7e Cifras no trabaja para un solo desarrollador: filtra el inventario por presupuesto y zona, y te dice el estatus de cada opción, sin costo para el comprador. Hoy hay 464 unidades al 19 de octubre de 2026, desde 2.6 millones de pesos. Explora las zonas y precios o agenda una cita para comparar con números reales.
Historial de cambios
- 14 de octubre de 2026: primera publicación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa si todavía debo el crédito al banco?
Sí. Hans explica que quien compra puede usar su propio crédito bancario para liquidar el tuyo en la misma operación, y lo que sobre del precio es tuyo. Antes los bancos imponían plazos mínimos para vender; el episodio dice que eso ya no es así.
¿Qué superficie tiene un departamento pequeño en el centro?
Hans menciona que en el centro hay desde unos 30 m², con cocina, sala, baño y cama; también hay de 50 y 55 m², estos últimos con dos recámaras y dos baños, y proyectos de 60 a 80 m². Pide siempre los metros y la distribución por escrito.
¿Qué multa puede haber por ruido de madrugada en un edificio?
Hans menciona como ejemplo unos 5,000 pesos, después de un aviso del guardia. El monto lo fija el reglamento de cada edificio, no es una cifra general; conviene leerlo antes de apartar.
¿Puedo traspasar un departamento de preventa antes de escriturarlo?
Depende del contrato. Hans comenta que hoy muchos desarrolladores permiten ceder los derechos solo cuando ya vendieron todas las unidades o cuando el comprador cubrió casi todos sus pagos. Pide la cláusula por escrito antes de apartar.