Si tienes capital para un departamento caro, ¿te conviene más partirlo en dos? Este artículo ordena lo que se dijo en el episodio 18 del podcast, donde Hans Schwuchow conversa con dos asesores inmobiliarios invitados, y lo separa de la aritmética y de los datos oficiales. No es asesoría financiera. Revisado el 31 de octubre de 2026.
¿Conviene comprar dos departamentos en lugar de uno más caro?
Si tu objetivo es renta, en la conversación la respuesta es sí: dos departamentos de precio medio suelen generar más renta por cada peso invertido que uno de precio alto. Si tu objetivo es vivir ahí o guardar patrimonio en una zona premium, la cuenta cambia. La condición previa es tener liquidez para dos enganches.
“En lugar uno de 12, cómprate dos de seis…”
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Hans lleva la idea a un extremo para explicarla:
“Con esos 20 millones, pues cómprate cinco acá en el centro, en donde te va a dar mucho más eh rendimiento.”
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Uno de los invitados aclara que no se trata de venderte más: sugerir dos unidades tiene sentido, dice, solo cuando el cliente trae la liquidez para hacerlo.
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¿Por qué un departamento caro no siempre renta más?
Porque la renta no sube al mismo ritmo que el precio. Para que un departamento caro rinda lo mismo que uno de precio medio, su renta tendría que crecer en la misma proporción que su precio, y eso es lo que hay que comprobar con rentas reales de la zona antes de decidir.
En la conversación se menciona que un departamento de unos 3.5 millones en el centro se renta, en forma tradicional, entre 24,000 y 26,000 pesos al mes. Con 25,000, el rendimiento bruto es 8.57% anual. La tabla muestra, como ejemplo matemático, cuánto tendría que rentarse un departamento más caro para igualar ese porcentaje:
| Si compras uno de… | Renta mensual necesaria para igualar 8.57% | Equivale a… |
|---|---|---|
| 7 millones | 50,000 | dos de 3.5 millones |
| 12 millones | 85,714 | unos tres y medio de 3.5 millones |
| 20 millones | 142,857 | unos cinco y medio de 3.5 millones |
La fórmula es la de siempre: renta mensual × 12 ÷ precio × 100, antes de gastos. Si en la zona del departamento caro no ves rentas cercanas a esa columna, partir el capital rinde más renta. Profundizamos en el cálculo en cómo se gana dinero con un departamento y en la guía de renta tradicional.
¿Cuándo sí conviene el departamento caro?
Cuando lo que buscas es plusvalía o patrimonio en una zona consolidada, o cuando vas a vivir ahí. Uno de los invitados lo resume así: en San Pedro hoy se busca más la plusvalía que el rendimiento de la renta. Otro invitado lo describe como inversión patrimonial, para quien vive en esa zona y no quiere salir de ella.
Uno caro o dos de precio medio
Lo que se desprende de la conversación
| Criterio | Un departamento caro | Dos de precio medio |
|---|---|---|
| Objetivo principal | Plusvalía, patrimonio o vivir ahí | Renta mensual |
| Renta por cada peso invertido | Suele ser menor | Suele ser mayor |
| Vacancia | Si se desocupa, no entra renta | Si uno se desocupa, el otro sigue rentado |
| Trámites | Un contrato, una escritura | Dos de cada uno |
| Liquidez inicial | Un enganche | Dos enganches |
Supuestos y qué no es
Opinión del podcast y lógica aritmética; no es una recomendación personal.
La plusvalía también cuenta en los dos casos. Como referencia, los precios de la vivienda en la Zona Metropolitana de Monterrey subieron 7.55% anual en el segundo trimestre de 2026, en el reporte del IIEG con datos de la SHF. Es un promedio de vivienda nueva y usada, no la plusvalía de un proyecto.
¿Cómo hacer que cada renta pague su propio crédito?
Con más capital propio antes de escriturar. Uno de los invitados recomienda que la renta tradicional pague la mensualidad del crédito, y para lograrlo aconseja abonar todo lo posible mientras se construye, para que el monto que pidas al banco sea menor.
“Tú síguele inyectando capital al departamento.”
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Hans agrega que entre la entrega y la escrituración a veces se va un mes, dos o tres más, y que ese tiempo ayuda a seguir abonando. Ejemplo matemático con la tasa hipotecaria promedio de 11.29% en septiembre de 2026 que publica Banxico, a 20 años y sin seguros ni comisiones (la mensualidad real es mayor):
- Departamento de 3.5 millones con 80% de crédito (2.8 millones): mensualidad de unos 29,456 pesos, por encima de una renta de 25,000.
- Para que una renta de 25,000 cubra la mensualidad, el crédito tendría que rondar 2.38 millones; es decir, poner cerca de 1.12 millones de capital propio.
Con dos departamentos, haz esa cuenta dos veces. Para revisar opciones de financiamiento, ve la guía de crédito bancario y el artículo de crédito hipotecario para comprar departamento.
¿Vale la pena comprar un cajón de estacionamiento extra?
En la conversación se sugiere que, si el desarrollo lo permite, se compren dos cajones para rentar el segundo. Un invitado comenta que la mayoría de los departamentos de dos recámaras trae un solo cajón, y Hans explica que construir estacionamiento le sale muy caro al desarrollador, por eso cada vez hay menos.
Es una opinión del podcast, no un rendimiento probado: antes de comprarlo pregunta si el reglamento permite rentarlo a terceros y confirma que aparezca en tu escritura. Sobre qué incluye la escritura, lee ¿comprar un departamento es comprar aire?.
¿Qué revisar antes de comprar dos unidades en preventa?
Lo mismo que para una, pero dos veces: quién desarrolla, qué permisos tiene, cómo va la obra y qué garantías da. Hans insiste en que una recomendación seria se apoya en hechos del desarrollador y no en lo bonito del proyecto.
“El proyecto que les vayamos a ofrecer es con argumentos…”
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Antes de apartar dos departamentos
Lo que se menciona en el episodio y en la ley de Nuevo León
Supuestos y qué no es
Resumen informativo, no asesoría legal.
Para el detalle, revisa la checklist de preventa segura, la guía de permisos y la ley de preventas 2026.
¿Cómo te ayuda Sie7e Cifras a decidir?
Sie7e Cifras no trabaja para un solo desarrollador: ponemos lado a lado una unidad cara y dos de precio medio con tu presupuesto, revisamos rentas de la zona, permisos y avance de obra, y te ayudamos a hacer la cuenta de enganche y crédito. La asesoría es sin costo para el comprador. Empieza por zonas y precios o agenda tu cita.
Historial de cambios
- 31 de octubre de 2026: primera publicación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto capital propio necesito para que la renta pague el crédito?
Depende de la tasa, el plazo y la renta. Como ejemplo matemático, con una renta de 25,000 pesos, la tasa promedio de Banxico de 11.29% y 20 años, el crédito que esa renta alcanza a pagar ronda 2.38 millones, sin contar seguros ni comisiones.
¿Es más riesgoso tener dos departamentos que uno?
Tienes dos contratos, dos escrituras y, si financias, dos créditos que pagar. A cambio, si una unidad se queda sin inquilino un tiempo, la otra sigue generando renta. El riesgo depende de tu liquidez y de que cada proyecto esté en orden.
¿Puedo comprar los dos departamentos en el mismo edificio?
Sí se puede, y simplifica la administración. La contraparte es que ambos dependen del mismo desarrollador, de la misma fecha de entrega y del mismo reglamento; en zonas o proyectos distintos el resultado de uno no arrastra al otro.
¿Sie7e Cifras cobra por ayudarme a comparar opciones?
No. La asesoría es sin costo para el comprador y, como no trabajamos para un solo desarrollador, podemos poner lado a lado unidades de varios proyectos con el mismo criterio.