Qué es la plusvalía, de dónde viene y cómo se explica. Este artículo resume lo que se conversa sobre el tema en un episodio del podcast de Sie7e Cifras, con un invitado que es corredor inmobiliario. No es asesoría financiera. Revisado el 14 de octubre de 2026.
¿Qué es la plusvalía de un departamento?
La plusvalía es el aumento del valor de un inmueble con el paso del tiempo. Se expresa como porcentaje anual o como diferencia entre el precio al que compraste y el valor actual. No es una ganancia asegurada: depende de la zona, del proyecto, del momento de compra y del mercado.
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¿Sobre qué monto se gana la plusvalía en una preventa?
Sobre el precio total del departamento, no sobre lo que ya pagaste. En una preventa pagas primero un porcentaje y el resto al escriturar, pero el valor del inmueble completo es el que cambia. Así se plantea en la conversación:
“tú te estás ganando una plusvalía de todo lo que cuesta el depa, no de nada más el 10% que diste”
en la conversación · Ver ese momento en el episodio
El episodio da un ejemplo hipotético con un departamento de 4 millones de pesos: el 20% son 800,000 pesos. Si al terminar el edificio vale entre 5.5 y 6 millones, el aumento es de 1.5 a 2 millones. Es un ejemplo matemático.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio hoy | $4,000,000 |
| 20% aportado durante el proyecto | $800,000 |
| Valor al terminar, supuesto bajo | $5,500,000 (+37.5%) |
| Valor al terminar, supuesto alto | $6,000,000 (+50%) |
| Aumento de valor | $1,500,000 a $2,000,000 |
Sie7e Cifras precisa: el cálculo supone que el valor sube; si no sube, el compromiso de pago sigue siendo sobre el precio total.
¿De dónde viene la plusvalía?
Viene sobre todo de la ubicación y de cómo cambia el entorno. En la conversación se mencionan zonas que se transforman con banquetas amplias, parques y restaurantes, demanda de vivienda vertical cerca del trabajo y desarrollos orientados al transporte en el centro.
En la conversación se plantea que los departamentos son un estilo de vida por el tiempo de traslado, y también que el edificio envejece pero el terreno sigue ganando valor de acuerdo con su ubicación.
El episodio compara cuántos metros cuadrados alcanzan con un millón de pesos. Son datos de la conversación, no verificados:
Metros cuadrados que alcanzan con 1 millón de pesos
Zonas mencionadas en el episodio
Alrededor de 147,000 pesos por m² en Valle Oriente, como se comenta.
Ver el detalle de cada barra
- San Pedro y Valle Oriente: 7 m². Alrededor de 147,000 pesos por m² en Valle Oriente, como se comenta.
- Centro de Monterrey: 12 m². Alrededor de 85,000 pesos por m² en promedio, como se comenta.
- Cumbres: 14 m². Zona con más metros por el mismo millón, como se comenta.
Supuestos y qué no es
Opinión del podcast; no es un dato verificado por Sie7e Cifras.
La aritmética cuadra: 1,000,000 ÷ 85,000 es 11.8 m² y 1,000,000 ÷ 147,000 es 6.8 m².
¿Cuánto sube un departamento de valor en Monterrey?
Depende de la zona y del momento, y las cifras varían de quién las mide. En el episodio se menciona un promedio de 15% anual de plusvalía en los primeros cinco años de una propiedad. Es una opinión del podcast, no una promesa; el índice oficial muestra una cifra más baja.
Como dato verificado, el índice de la Sociedad Hipotecaria Federal reportó para el segundo trimestre de 2026 un aumento anual de 7.55% en la Zona Metropolitana de Monterrey y de 7.31% a nivel nacional. Para el municipio de Monterrey, el mismo reporte indica 6.41%. Ese índice mide vivienda nueva y usada en general, no preventas, así que sirve de contraste (reporte del IIEG con datos de la SHF, 13 de agosto de 2026).
Dos cuentas, ambas ejemplo matemático, ayudan a leer las cifras del episodio:
- Un precio de 4,000,000 que sube 15% al año durante tres años llega a 6,083,500 pesos (+52%), porque cada año se calcula sobre el valor del año anterior. Si se suma 15% tres veces, el resultado es 5,800,000.
- Pasar de 40,000 a 85,000 pesos por metro cuadrado en el centro en unos siete años, como se comenta, equivale a un 11.4% anual compuesto.
¿Por qué entrar temprano da más plusvalía y también más riesgo?
Porque quien compra cuando el proyecto apenas empieza paga menos y asume más incertidumbre. En la conversación se plantea que la mayor plusvalía se da en los primeros cinco años de un proyecto y que quien espera suele pagar más, porque los precios siguen aumentando.
El episodio lo ilustra con un caso hipotético: alguien compra en 2 millones cuando solo hay terreno y otra persona compra en 3 millones con la torre ya avanzada. Son 50% de diferencia; la conversación lo resume así:
“él le ganó más, pero tuvo más riesgo”
en la conversación · Ver ese momento en el episodio
En la conversación se clasifica el riesgo de la preventa como alto, el del edificio en construcción como moderado y el del departamento terminado como el menor. Es una opinión del podcast; antes de apartar, revisa permisos y obra con la checklist de preventa segura y la guía de permisos.
Como dato verificado, la alerta jurídica de Holland & Knight, la reforma al Código Civil de Nuevo León entró en vigor el 17 de marzo de 2026: solo quien es titular de una licencia de construcción vigente, o quien este faculte expresamente por escrito, puede recibir ofertas de preventa, y la devolución se hace en un máximo de 60 días naturales. Resumen informativo, no asesoría legal: más sobre la Ley de Preventas.
¿Qué pasa si no quiero asumir el riesgo de una preventa?
Puedes comprar un departamento ya terminado: lo visitas, lo escrituras y empiezas a usarlo o rentarlo. Tiene menos incertidumbre que una preventa porque el edificio existe, aunque el valor ya no parte de los precios de lanzamiento. Hans lo dice así:
“si no quieres tener riesgos, vete por la entrega inmediata, es bien sencillo”
Hans Schwuchow · Ver ese momento en el episodio
En la conversación se añade que el departamento terminado puede seguir ganando valor, aunque con menos margen que quien compró al inicio.
¿Cómo explicarle la plusvalía a un comprador?
Con un caso concreto, un horizonte en años y los datos de la zona que le interesa. Parte siempre del valor total: un aumento de 10% sobre 3,000,000 son 300,000 pesos, aunque solo hayas pagado una parte. Después contrasta con la referencia oficial y separa el ejemplo de la promesa.
Consulta el mapa de zonas, la zona centro o la zona Cumbres. Si comparas tipo de vivienda, lee casa o departamento y cómo se gana con un departamento.
¿Cómo te ayuda Sie7e Cifras a decidir?
Sie7e Cifras es una asesoría imparcial: compara el inventario por presupuesto, zona y entrega, y te indica el estatus de cada opción, sin costo para el comprador. En la conversación se explica que ir directo al desarrollo no suele dar un mejor precio, porque la comisión de venta la cubre el desarrollador de cualquier forma. Revisa la guía para invertir o agenda una cita.
Historial de cambios
- 14 de octubre de 2026: primera publicación.
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía es lo mismo que la renta?
No. La plusvalía es el aumento del valor del inmueble y se refleja al venderlo; la renta es un ingreso periódico. Se calculan por separado y conviene no mezclarlas en una misma cifra.
¿Qué datos conviene reunir para estimar la plusvalía de una zona?
Compara el precio por metro cuadrado de la zona hoy y años atrás, el índice oficial de precios de vivienda y los cambios del entorno. Pide las cifras por escrito y trátalas como referencia, no como promesa.
¿Sobre qué valor presta el banco en una compra?
En la conversación se explica que el banco toma como referencia el avalúo del inmueble. Cada institución define su porcentaje y sus requisitos; pide la simulación por escrito antes de decidir.
¿Qué esquemas de pago se mencionan para una preventa?
Se mencionan esquemas de 5% o 10% de enganche, 10% o 15% en mensualidades y el resto al escriturar, por ejemplo 10-10-80 o 10-15-75. Varían por proyecto y cambian con el tiempo.