Comprar en preventa es comprar algo que todavía no existe. Aquí resumimos lo que explica Jorge González Mogas, desarrollador e invitado del episodio 16 del podcast, para distinguir una preventa sólida de una que solo se ve bien. No es asesoría legal. Revisado el 31 de octubre de 2026.
¿Qué significa que una preventa esté bien comprada?
Significa que el proyecto tiene con qué terminarse y que lo compraste revisando documentos, no solo el showroom. El invitado distingue la venta romántica, la de pantallas y departamento muestra, de la venta sólida, la que pide papeles. Las dos se complementan, pero la segunda es la que te protege como comprador.
“existe la venta sólida que es, enséñame la escritura del terreno, enséñame el fideicomiso.”
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Para él, los bienes raíces son un negocio: nadie compra un restaurante solo porque la comida le gustó. Qué esperar de la visita lo contamos en cómo es una cita en el showroom.
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¿Cómo se financia un edificio y por qué te importa?
Te importa porque un edificio no se puede detener a la mitad. El invitado explica que un desarrollo bien armado cubre tres bases: capital propio, ventas y crédito puente autorizado. Si falta una, el avance depende de que las otras alcancen, y ahí nacen los retrasos que terminan afectando al comprador.
“la capitalización, la tercera parte de la lana que se requiere, las ventas, otra tercera parte y créditos puente preautorizados para poder construir.”
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| Base | Qué aporta | Qué preguntar |
|---|---|---|
| Capital del desarrollador | Terreno y arranque de obra | ¿Cuánto dinero propio hay en el proyecto? |
| Ventas | Flujo durante la construcción | ¿Qué porcentaje está vendido? |
| Crédito puente | Financiamiento bancario de la obra | ¿Está autorizado o en trámite? |
El reparto en tercios es la forma de trabajar del invitado, opinión del podcast, no una regla del mercado: para un edificio de 500 millones hay que meterle 100, «pero no cero». Hans agrega que a veces hay atrasos cuando se vende antes de tener permisos y el crédito puente depende de esas ventas. Más contexto en cómo se construye un departamento.
¿Qué es el fideicomiso y qué protege?
Es la estructura donde entran el terreno, el dinero de los inversionistas y los pagos de los compradores, con un solo destino: construir ese edificio. Su función, explica el invitado, es impedir que el dinero de un proyecto se use en otro. El banco participa y libera el crédito conforme revisa ventas y avance.
“tienes que tener un fideicomiso, que en el buen sentido de la palabra te amarra las manos a que no puedes tocar dinero de ahí para otro desarrollo”
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El invitado sugiere preguntar si el desarrollador invierte dinero propio: en su opinión, quien arriesga capital tiene más urgencia por entregar a tiempo.
¿Qué dice el enganche sobre el proyecto?
El esquema de pagos indica cuánto depende la obra de tu dinero. Hans menciona un esquema de 20% de enganche, 30% a 24 meses y 50% a la escritura: antes de recibir ya pagaste la mitad. Aclara que pedir mucho enganche no tiene nada de malo, pero que probablemente el proyecto se apalanca con esos pagos.
El invitado lo ve desde el banco: una unidad apartada con un pago simbólico no cuenta como vendida, porque el banco quiere ver que el comprador podrá sostener su crédito. Es opinión del podcast; pide el esquema por escrito y compáralo con tu crédito bancario.
¿Por qué sube el precio durante la preventa?
Porque así se diseña desde el inicio. El invitado explica que el desarrollador sabe cuánto necesita por metro cuadrado y arma una lista que arranca abajo y termina arriba de esa cifra; el promedio de todas las ventas es el precio que necesita. Si el precio nunca sube, el edificio no llega a esa cifra.
“Necesitamos 100 pesos por metro cuadrado. Entonces, hacemos una lista en donde empezamos en 80 y acabamos en 120.”
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La lista de precios que describe el invitado
Ejemplo matemático en pesos por metro cuadrado
Obra apenas iniciada
Ver el detalle de cada barra
- Primeras ventas: 80 pesos/m². Obra apenas iniciada
- Primer tramo: 90 pesos/m². Sube conforme se vende
- Mitad del proyecto: 100 pesos/m². La cifra objetivo
- Obra avanzada: 110 pesos/m². Menos incertidumbre
- Cierre de ventas: 120 pesos/m². Completa el promedio
Supuestos y qué no es
80, 100 y 120 son del episodio; 90 y 110 son pasos ilustrativos. No son precios de mercado; el promedio de la lista es 100.
Hans añade que, si el precio fuera igual con la torre levantada, arriesgar al inicio no tendría sentido. La diferencia se explica en cómo se forma la plusvalía.
¿Es mala señal que un edificio ya haya subido de precio?
Para el invitado es al revés: le preocupa más un proyecto cuyo precio no se ha movido, porque puede indicar que no está vendiendo y que le faltará dinero para construir. Es opinión del podcast de alguien que desarrolla, no una regla: un precio de lista más alto no garantiza ni la entrega ni la plusvalía.
“Pero no se deben de preocupar si un edificio ya subió. Preocúpate si no subió.”
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En Sie7e Cifras la subida del precio es una señal, no una prueba. Contrástala con esto:
Preguntas de una venta sólida
Del episodio y de la ley
Supuestos y qué no es
Resumen informativo, no asesoría legal.
Detalle legal en la ley de preventas 2026, permisos y preventa segura; el potencial de una preventa, en ¿se puede triplicar tu dinero?.
¿Qué garantías tiene un departamento nuevo al recibirlo?
Garantías mínimas fijadas por ley. En la conversación se habla de garantías de hasta un año; la ley federal fija mínimos de cinco años en estructura, tres en impermeabilización y uno en los demás elementos, contados desde la entrega real. Durante ese plazo, el proveedor debe reparar sin costo para ti.
Dato verificado: el artículo 73 Quáter de la Ley Federal de Protección al Consumidor dice que la garantía «no podrá ser inferior a cinco años para cuestiones estructurales y tres años para impermeabilización; para los demás elementos la garantía mínima será de un año» (consultada el 31 de octubre de 2026; resumen informativo, confirma tu caso con tu notario).
El invitado pide expectativas realistas al recibir:
“…Cada piso, cada … tornillo que veas lo puso alguien con la mano.”
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¿Cómo te ayuda Sie7e Cifras a decidir?
Sie7e Cifras no trabaja para un solo desarrollador. Revisamos contigo licencia, fideicomiso, avance de obra y esquema de pagos de cada preventa, y comparamos opciones de varios proyectos con el mismo criterio. La asesoría es sin costo para el comprador. Empieza por la guía de preventa segura o agenda tu visita al showroom.
Historial de cambios
- 31 de octubre de 2026: primera publicación.
Preguntas frecuentes
¿El vendedor de una preventa está obligado a enseñarme el proyecto y los planos?
Sí. La Ley Federal de Protección al Consumidor pide que, en preventa, el proveedor exhiba el proyecto ejecutivo de construcción completo, la maqueta y, en su caso, el inmueble muestra, además de los planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones o un dictamen estructural.
¿El contrato de compraventa de un departamento nuevo debe estar registrado?
La misma ley indica que los contratos de constructores, promotores y demás personas que venden vivienda al público deben registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor. Pide el número de registro del contrato y revísalo con tu notario antes de firmar.
¿Qué pasa con la garantía si reparan un defecto de mi departamento?
La ley establece que el tiempo que duren las reparaciones no cuenta dentro del plazo de la garantía, y que al terminar la reparación inicia una garantía nueva sobre lo reparado. El proveedor debe reparar sin costo durante la garantía.
¿Por qué un edificio de departamentos no se entrega por etapas como un fraccionamiento?
En la conversación se explica que en un fraccionamiento se construye y entrega por etapas, mientras que en un edificio vertical hay que terminar toda la torre para empezar a escriturar. Por eso el financiamiento completo del proyecto pesa tanto para el comprador.