Este artículo explica un método para elegir un departamento de inversión en Monterrey: qué filtros aplicar y en qué orden, con lo que Hans Schwuchow, dueño de Sie7e Cifras, y su socio Alejandro Reynoso muestran en el episodio 24 del podcast. No es asesoría financiera ni recomienda proyectos específicos. Revisado el 31 de octubre de 2026.
¿Por qué cuesta tanto elegir un departamento para invertir?
Porque hay demasiadas opciones y cambian cada semana. Alejandro lo plantea así: proyectos con distinto enfoque, avenidas que se transforman, permisos y avances de obra que no se ven desde la calle. El resultado, comenta, es que hay quien ya tiene el crédito aprobado o el ahorro listo y aun así duda por miedo a equivocarse.
“te da miedo arriesgar en un sentido de si haces una mala compra.”
Alejandro Reynoso · Ver ese momento en el episodio
Hans menciona que su sistema reunía unos 230 proyectos al grabar; hoy el inventario propio de Sie7e Cifras suma 464 unidades al 19 de octubre de 2026. Con tantas opciones, el método importa más que el catálogo.
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¿En qué orden conviene filtrar las opciones?
De lo más duro a lo más fino: primero lo que no se negocia (presupuesto y fecha de entrega), luego la zona, después la seguridad del proyecto y al final los detalles de renta y distribución. Hans lo demuestra en el episodio con Alejandro en el papel de un cliente que quiere invertir para rentar.
El filtro que se muestra en el episodio
Opinión del podcast: un método de trabajo, no una regla
1Presupuesto máximoSe descarta lo que lo rebasa
Con 4,500,000 de tope desaparece la oferta de San Pedro.
2Fecha de entregaPreventa o entrega inmediata
El cliente del ejemplo quiere pagar poco a poco y recibir en dos o tres años.
3ZonaCercanía a lo que te importa
Hay quien busca la mejor renta y quien quiere invertir cerca de donde ya vive.
4Seguridad del proyectoPermisos, desarrollador y obra
Cada señal suma confianza; ninguna sola la garantiza.
5Renta y distribuciónLo que pide el mercado cerca
Se compara contra rentas publicadas de departamentos parecidos.
6FinalistasTres o cuatro para recorrer
Solo entonces vale la pena manejar a verlos.
Supuestos y qué no es
El orden importa: cada filtro se aplica sobre lo que dejó el anterior.
Cómo se reduce la lista en el ejemplo del episodio
Proyectos que quedan después de cada filtro
Hans habla de más de 200, unos 230 al grabar.
Ver el detalle de cada barra
- Sistema completo: 230 proyectos. Hans habla de más de 200, unos 230 al grabar.
- Presupuesto y fecha de entrega: 40 proyectos. Con tope de 4,500,000 y entrega en 2028 o 2029, quedan unos 40.
- Finalistas para recorrer: 4 proyectos. Al final se recorren tres o cuatro.
Supuestos y qué no es
Cifras aproximadas que menciona Hans en el episodio (mayo de 2026); dependen del presupuesto y la zona de cada persona.
¿Qué revisar para saber si un proyecto es confiable?
Tres señales que se suman: que tenga permiso, que el desarrollador haya entregado proyectos antes y que la obra ya haya arrancado, con gente trabajando. Hans las presenta como capas de confianza; ninguna por sí sola es garantía, pero juntas dan más confianza antes de apartar en una preventa.
| Señal | Qué preguntar | Por qué pesa |
|---|---|---|
| Permisos | ¿Tiene licencia de construcción vigente? | Desde marzo de 2026 es requisito para recibir ofertas de preventa |
| Desarrollador | ¿Qué proyectos ha entregado y dónde? | Puedes ir a verlos habitados |
| Avance de obra | ¿Qué porcentaje lleva? | Una obra con gente trabajando es una señal visible |
| Uso de suelo | ¿Se permite ese edificio en esa calle? | Alejandro revisa los lineamientos urbanos desde el origen |
| Dinero | ¿A dónde va lo que pagas? | Alejandro sugiere preguntar por el fideicomiso |
Sobre el permiso: la reforma al Código Civil de Nuevo León, en vigor desde el 17 de marzo de 2026, establece que solo el titular de la licencia de construcción vigente (o quien este faculte ante notario) puede recibir ofertas de preventa, y que si se revoca la oferta la devolución es en máximo 60 días naturales (Holland & Knight; resumen informativo, no asesoría legal). Amplía en la ley de preventas 2026 y la checklist de preventa segura.
¿Qué hay alrededor que hace que un departamento se rente?
Lo que genera inquilinos: corporativos, universidades, comercios de uso diario y transporte. Hans y Alejandro lo revisan con capas en un mapa: oficinas corporativas, zonas universitarias y de medicina, supermercados, restaurantes y líneas de metro, existentes y en construcción, para ver qué demanda real tiene cada ubicación.
- Corporativos: Hans los señala como fuente de inquilinos.
- Universidades: Alejandro menciona que los estudiantes foráneos terminan rentando.
- Comercio diario: Hans explica que un inquilino de fuera pregunta qué hay alrededor.
- Metro: Alejandro lo pide como filtro si el departamento es para vivirlo.
Para Alejandro, estas capas son datos:
“no es una especulación, no es un argumento comercial, es una información que se puede verificar.”
Alejandro Reynoso · Ver ese momento en el episodio
¿Cómo saber en cuánto se rentaría el departamento?
Con rentas reales publicadas de departamentos nuevos parecidos en la misma zona, no con lo que promete el folleto. Hans cuenta que su equipo registra a mano anuncios vigentes de proyectos verticales desde 2022 y los actualiza cada año; la renta cambia con las recámaras y con si el departamento se entrega equipado o amueblado.
“lo sacamos de avisos de ocasión y de otras plataformas, que son rentas que están hoy por hoy dadas de alta”
Hans Schwuchow · Ver ese momento en el episodio
Con esa renta se cruza la inversión contra el rendimiento. Ejemplo matemático: un departamento de 3,600,000 pesos que se renta en 23,000 al mes da 7.7% bruto anual; a 26,000, da 8.7% (renta × 12 ÷ precio). La fórmula completa está en cómo se gana con un departamento en Monterrey y en la guía de renta tradicional.
¿Importan más los metros o las recámaras para rentar?
Para rentar, pesa más la distribución. Hans explica que a un departamento de dos recámaras y dos baños le sacas más renta que a uno de una recámara y un baño, y que el tamaño no lo define: compara uno de 54 m² con dos recámaras y dos baños contra uno de 72 m² con una.
Lee el plano, no solo el metraje, y suma el costo de mantenerlo: lo explicamos en cuánto cuesta el mantenimiento de un departamento.
¿Por qué un estudio de mercado viejo puede engañarte?
Porque los precios y la disponibilidad cambian más rápido de lo que se publican. Alejandro compara un estudio de mercado con una fotografía: útil el día que se hace y obsoleto en tres a seis meses. Hans pone un ejemplo hipotético: mostrar un precio de 3,000,000 y, al visitar, encontrar 3,500,000.
Hans comenta que su equipo actualiza precios, entregas y disponibilidad con un margen de alrededor de un mes, y cada ficha muestra su fecha de actualización. Pide siempre esa fecha antes de comparar.
¿Cómo te ayuda Sie7e Cifras a decidir?
Aplicamos contigo este filtro sobre el inventario completo: presupuesto, fecha de entrega, zona, permisos, desarrollador y rentas de la zona. Como no trabajamos para un solo desarrollador, la comparación es imparcial, los precios son los mismos de la lista del desarrollador y la asesoría no tiene costo para el comprador. Empieza por la guía para invertir, las zonas y precios o agenda una cita.
Historial de cambios
- 31 de octubre de 2026: primera publicación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto sube la mensualidad si pido un millón más de crédito?
Hans lo estima en unos 10,000 pesos al mes. Como ejemplo matemático, con la tasa fija promedio de Banxico de 11.29% anual (septiembre de 2026) a 20 años, un millón adicional suma alrededor de 10,520 pesos mensuales, sin seguros ni comisiones.
¿Puedo hacer esta búsqueda si no vivo en Monterrey?
Sí. Hans comenta que muchas personas de fuera de la ciudad hacen la primera revisión por videollamada y compran así, sin tener que recorrer primero todos los proyectos.
¿Qué hago si después de los recorridos no me convence ninguno?
Volver a filtrar. Hans pide a sus clientes que regresen sin pena a ver más opciones; algunos ajustan el presupuesto al darse cuenta de que pueden pagar un poco más. Se trata de un patrimonio, no de una compra rápida.
¿Me van a insistir por teléfono si decido esperar?
Hans dice que no: si un cliente prefiere esperar, por ejemplo hasta vender la casa familiar, como menciona Alejandro, el propio cliente avisa cuándo retomar. Hans cuenta que muchos regresan tres o cinco meses después.